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家賃の未払い

不動産業を営むにあたり、家賃の支払いに関するトラブルは、 避けて通れないのかもしれません。
家賃の未払いは大家さんからのクレームにつながりかねません。
クレームが契約解除に発展してしまえば、管理収益がなくなるばかりか、周辺の大家さんに悪い噂が立つことも・・・

対策として、まずは入居者に電話するか、直接訪問するか、 郵便物等によって家賃の支払いを迫ります。
その際、いつまでに支払うつもりか居住者の意向を確認し、 期日までに入金確認できない場合は保証人に連絡するか、 最悪の場合は法的処置をとる可能性もありうることを示唆してください。

その上で、なぜ家賃を支払わないのか、 支払えない状況であるならばその状況はどの程度深刻なのか、 状況を正しく把握し、保証人や保証会社とのやりとりを含め、 きめこまやかに解決していく必要があります。

中には入居者の感覚が麻痺しており、 居直った態度で接する人もいるかもしれません。
夜逃げやさらなる大きな問題にまで発展してしまわぬよう、 芽は小さなうちから摘み取りましょう。

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家賃を日割り精算してほしいと言われた

転勤や身内の問題などのやむをえない理由で、急に退去しなければならない人に出くわすことがあります。
入居者の意思にかかわらず、会社の命令となれば、すぐに荷物をまとめて新たな土地に移らなければなりません。

入居者にとっても本意でないだけに、中には
「来週いっぱいで引っ越すので、家賃はその日分までで勘弁してほしい」
「急な辞令で自分でもどうしようもないのに、
退去後の家賃まで支払わなければならないのは納得がいかない」
などと言い出す人もいるかもしれません。

この場合、まずは賃貸借契約書の内容を確認してください。
契約書の条文の中に、 家賃の日割り計算や解約月の賃料について記載している箇所があるはずです。
頭ごなしに
「決まりですから」
「契約書をよく読んでください」
などと跳ね付けるのはNG。

一方的な言い方ではなく、契約書の条文のどこに該当するか、 その内容と照らし合わせ、きちんと説明することで、 入居者に納得してもらいましょう。

契約書の条文の中に記載がない場合は、 双方の相談により決めるのが一般的です。
その際も、可能な限り円満に事をすすめられるよう、 お互いの妥協点を探る必要があります。

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借主が夜逃げした

ここ数年、アパートやマンションなどの賃貸物件から 夜逃げする居住者が増加しているようです。
数ヶ月分の家賃を滞納し夜逃げ。
その後、姿を現すことはなく、連絡も取れないまま数ヶ月が経過。
貸主は残されたままの荷物を処分し、鍵を替え、新しい借主を探したい。
このような場合、どうすればよいでしょうか。

ここで大切なのは、残された荷物を勝手に処分したり、 荷物を部屋から運び出したりしないことです。
これらは違法行為のため、絶対に行ってはいけません。

逃げた借主がひょっこり戻ってきて責任を追及された場合、 民事上損害賠償責任を負うだけでなく、 窃盗罪等の刑事責任を負うこともあります。

ではどうすればよいかというと、 まず逃げた借主との賃貸借契約を解除して、 部屋を明け渡してもらいます。

具体的には、
相手方の最後の住所地を管轄する簡易裁判所に申し立て 、裁判所に解除の意思表示を掲示してもらうのです。
その後、部屋の明け渡しを求める裁判を提起し、 明け渡しを命ずる判決に基づいて強制執行手続をとります。

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承諾なしの又貸し

店舗やテナントを賃貸するとき、 大家さんの承諾なしに又貸しされてしまうことがあります。

あるとき、
賃貸物件を設計事務所(代表/Aさん)に貸していたところ、 事務所の名前は一切変わらず、振込み名義もAさんのままで、 実際の利用者(設計事務所の代表)だけBさんに変更になっていたといいます。

毎月きちんと振込みを確認していたため、 貸主側にとっても予想外の出来事だったのですが、 数ヵ月後、退去の申し出があったときに、 AさんとBさんが現状復帰にかかる費用負担で揉めていることが発覚したのです。

Aさんは実質の利用者であるBさんに負担責任があるといい、 Bさんはその物件の契約者であるAさんに負担責任があるといい、 話は平行線をたどったまま。
いつまでたっても事態が好転せず、 貸主も頭を抱えている様子です。

この場合、まず又貸しの事態が契約として成り立っているかどうかが問題になります。
契約書の条文には当然、禁止事項として明記されていることと思いますが、 AさんとBさんが口頭で同意し、実際に又貸ししていたとなると、 法令(民法)に基づき解決策を検討していきます。

スピーディな対応により、大家さんからの信用を勝ち取りましょう。

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認知症を患い、契約したことを覚えていない

高齢化社会の一幕とでも言うのでしょうか。
大家さんが高齢のため認知症を患い、 契約したことを覚えていない/理解できていないケースも出ています。
賃貸契約書が見当たらない、家賃の入金確認ができない、 さらには訪問販売業者につかまって突発的に無計画な修理工事を行ってしまうなど、 決して後回しにはできない問題に膨らみかねません。

このような場合はどうすればよいのでしょうか。
契約前の言動で「あれ、おかしいな?」と思う点があったら、 可能な限り家族や親類に同席してもらい、本当に契約の意思があるか、 また本人の症状をしっかりと確認した上でことを運ぶことが大切です。

また、成年後見制度の利用者であるかどうかも、大事なポイントです。
成年後見制度とは、認知症や知的障害、 精神障害などの理由で判断能力の不十分な人たちを保護・支援する制度のことをいい、 成年後見人は、 ・本人のために診療・介護・福祉サービスなどの利用契約を結ぶこと ・本人の預貯金の出し入れや不動産の管理などを行うこと などを主な仕事とします。

高齢の大家さんと取引する場合は、 成年後見制度の存在を頭の中に常に置いておき、 ご家族とのコミュニケーションについても気を配りましょう。

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